L’Italia comincia a parlare di crowdfunding nell’immobiliare. I volumi del nostro Paese non sono paragonabili a quelli del mercato statunitense, ma gli indici di crescita sono vertiginosi e la costellazione di nuovi soggetti e iniziative legate al real estate lo rendono una realtà concreta. Fra le piattaforme più attive, c’è Concrete Investing che, dall’anno della sua registrazione (2018), nel grande sviluppo immobiliare vanta un valore previsionale superiore a 250 milioni di euro. Ne abbiamo parlato con Lorenzo Pedotti, CEO di Concrete Investing, per capire quali coordinate italiane ed europee sta seguendo il settore.
Qual è la mission di Concrete Investing?
“Concrete Investing è un portale di crowdfunding autorizzato da Consob, è una piattaforma specializzata nel settore real estate nata nel 2018 il cui core business è dare la possibilità a un’ampia platea di investitori di sottoscrivere quote di società tipicamente operanti nello sviluppo immobiliare. Dal 2019 a oggi abbiamo raccolto circa 11 milioni di euro su sette progetti di sviluppo residenziale – sei progetti a Milano, uno a Bergamo Alta”.
Quali sono le principali caratteristiche della società?
“Innanzitutto, il posizionamento. Molto spesso il crowdfunding può scontare un tema di selezione avversa; per questo, la nostra attività si concentra nel business development e nella ricerca e scouting di operatori immobiliari affidabili su operazioni rilevanti. Ci concentriamo su importi di raccolta più elevati rispetto alla media del crowdfunding tradizionale, che solitamente ha obiettivi di raccolta di circa 200, 300mila euro in media.
La nostra media di raccolta, invece, è superiore a un milione e mezzo per singola operazione. Questo perché le nostre operazioni si concentrano sul grande sviluppo immobiliare: nel complesso, le sette operazioni che abbiamo finanziato hanno un valore previsionale superiore a 250 milioni di euro.
Un’altra nostra peculiarità rispetto agli altri player del mercato crowdfunding è l’entità degli investimenti: se molte piattaforme partono da ticket di 100, 500 euro, il ticket minimo di Concrete Investing è stato per ora uguale o superiore ai 5mila euro. In questo senso, crediamo che il ticket sia una soglia di consapevolezza: ovvero, stimola l’investitore a effettuare una valutazione più puntuale, attenta e consapevole dell’investimento.
In secondo luogo, con un ticket minimo più elevato rispetto a quello del mercato, andiamo anche a rivolgerci agli investitori con portafogli più consistenti rispetto al crowdfunding tradizionale.
Nonostante questo, il nostro ticket medio è superiore a 15mila euro: abbiamo tanti investitori professionali e sofisticati. Questi ultimi hanno portafogli di investimenti superiori ai 500mila euro”.
Ma la novità di Concrete Investing è la presenza di una società fiduciaria, vero?
“Sì, abbiamo una partnership consolidata con una società fiduciaria esterna. La fiduciaria s’intesta a proprio nome, per conto degli investitori, le quote sottoscritte sul portale. I vantaggi per gli stakeholder sono diversi.
Per l’investitore, c’è la possibilità di avere una società che si occupa della gestione amministrativa, contabile e fiscale delle quote sottoscritte: la società fiduciaria opera quale sostituto d’imposta e l’investitore riceve direttamente il netto, sgravato così dalla parte fiscale.
Questo è importante perché il crowdfunding è uno strumento relativamente nuovo e mancano ancora un’adeguata formazione e indicazioni precise da parte dell’Agenzia delle Entrate su come debbano essere trattate le sottoscrizione e le rendite.
Poiché la fiduciaria si pone come un unico soggetto in rappresentanza di tutti, l’investitore gode anche di privacy. Per chi raccoglie, il vantaggio è avere un unico interlocutore in rappresentanza di tanti investitori: questo rende possibile sia un alleggerimento amministrativo dei propri soci, sia rende più fluida e snella qualsiasi tipo di operazione ordinaria e straordinaria”.
Pensate anche a un mercato secondario in cui gli investitori possano scambiarsi quote dei vari progetti?
“Fino a sei mesi fa, si poteva dire che c’erano piattaforme di lending crowdfunding e piattaforme di equity crowdfunding. L’aggiornamento del regolamento Consob, emesso lo scorso novembre, ha dato la possibilità ai gestori iscritti al registro di poter far sottoscrivere online anche prodotti obbligazionari (minibond), avvicinandolo al lending.
Essendo l‘equity crowdfunding un mercato regolamentato, Concrete Investing deve attenersi alle indicazioni riportate nel regolarmento. Per quanto riguarda il mercato secondario, ci sono delle linee guida fornite da Consob a cui bisogna attenersi: al momento, l’indicazione di Consob è quella di dare la possibilità alle piattaforme di poter fare una sorta di bacheca al cui interno gli investitori possono compravendersi le quote.
Nel mercato secondario parliamo, però, di volumi bassi che non sono ancora i centinaia di milioni di euro. Per quanto riguarda il nostro settore, le nostre operazioni – rispetto al crowdfunding tradizionale fatto sulle startup o PMI – hanno un holding period abbastanza prevedibile: in operazioni come queste, con una exit prevedibile, il mercato secondario perde di appealing, perché so che nel momento in cui sto sottoscrivendo una quota, probabilmente il mio investimento rimane illiquido indicativamente per 24, 30 mesi.
Diverso è il caso di startup innovative, dove in fase di collocamento viene prevista una exit al termine dei 3, 5 anni, però non è detto che arrivi: in questo caso, l’exit è molto meno prevedibile rispetto a quella di un’operazione di sviluppo immobiliare.
Al momento, il secondario non è una nostra priorità, anche se la società fiduciaria dà un’ulteriore semplificazione. Ciononostante, i volumi sono ancora limitati e le tempistiche previsionali”.
Concrete Investing permette un ticket di ingresso minimo di 5mila euro. È un modo per far entrare nel mercato immobiliare i piccoli investitori?
“Se da privato investitore voglio espormi a un asset class immobiliare, io oggi ho le possibilità di farlo: basta comprarsi una casa e fare un’operazione di trading; altra tipologia di investimenti sono le operazioni di sviluppo immobiliare: tipicamente, queste hanno dei rendimenti più elevati rispetto a comprare un immobile locato. Questa tipologia di operazione è esclusa ad un normale investitore. Generalmente, chi fa questo tipo di operazioni ha propri capitali e, probabilmente, ha accesso a un network di investitori in Club deal con cui fare questo tipo di operazioni.
Il ticket medio di 5mila non è proibitivo rispetto a uno di 500mila: è comunque un accesso. La selezione di questi investimenti avviene con una logica da private equity: non è tanto il promotore a cui manca la finanza per poter fare l’operazione, è più un nostro lavoro nel concederci di poter entrare in un’operazione che noi valutiamo buona.
Concrete Investing oggi ha sulla piattaforma otto progetti con operatori di mercato strutturati, solidi e storici – il primo progetto, il complesso residenziale Torre Milano, è stato fatto con il Impresa Rusconi, storica impresa di costruzioni milanese da più di 120 anni (ndr). È chiaro che il nostro posizionamento elevato aiuta a convincere questi operatori. Oggi un operatore storico che ha operato con logiche di finanziamento di progetti tradizionale, rimane perplesso davanti alla menzione di una fonte di finanziamento alternativo come il crowdfunding.
Il troppo “crowd” perplime, perché l’operatore lo vede come una “colletta”: il nostro modello, invece, ha convinto questi operatori e ci ha consentito di lavorare con questi player, cosa per noi molto importante. Anche perché, per tutte le offerte che pubblichiamo sulla nostra piattaforma, facciamo fare una valutazione esterna da parte del Politecnico di Milano, che fornisce un indice di rischiosità: questo è un lavoro che facciamo perché il nostro investitore vuole sapere tutto del progetto e del business plan.
La maggior parte delle imprese che hanno lanciato campagne di equity crowdfunding è in Lombardia, per poi scemare sensibilmente verso il Sud. Che cosa si può fare?
“Concrete Investing è focalizzata su Milano: la nostra sede è a Milano ed è un mercato che conosciamo e riusciamo a valutare meglio. Quando si parla di altre localizzazioni, bisogna fidarsi e avere conoscenza dell’operatore che propone una determinata operazione. L’unica volta in cui siamo usciti da Milano è stata per fare la pubblicazione di un’offerta di sviluppo immobiliare a Bergamo Alta.
Il proponente di quest’offerta è stato un player (Impresa Percassi) che, nell’area bergamasca, è estremamente forte: ha tutte le caratteristiche per comprendere pienamente il mercato. In questo senso, bisogna affidarsi anche alla valutazione che fa l’operatore. Per Concrete Investing uscire da Milano comporta una profonda conoscenza degli operatori di quei territori. In questo momento, il mercato di Milano ha un equilibrio di rischio-rendimento abbastanza equilibrato. Anche al Sud vengono fatte operatori di successo.
Concrete Investing ha un respiro nazionale, perché di fatto le nostre offerte possono essere sottoscritte anche da un operatore che si trova a Palermo o Roma.
Eppure, il mercato di Milano in questo momento appare più liquido e meno incerto. In questa fase, Concrete Investing ha preferito concentrarsi su un mercato che conosce molto bene e sui cui può avere un ampio margine di controllo: nel momento in cui avremo la possibilità di applicare le nostre conoscenze a territori diversi, lo faremo sicuramente“.
A livello di volumi, il crowdfunding è ancora una nicchia in Italia?
“Certamente sì. I volumi ancora rimangono lontani da quelli transati dalle piattaforme statunitensi, per esempio. L’anno scorso, il crowdfunding real estate – sia la parte regolamentata che non regolamentata – ha raccolto circa 35 milioni di euro: su 60 milioni di italiani, non si tratta di una cifra da capogiro, in valore assoluto.
Nel settore, sono di molto interesse le crescite: nel 2017 non c’erano piattaforme di crowdfunding e real estate perché non si poteva fare. Dal 2018, quando Consob ha dato alla PMI la possibilità di raccogliere tramite piattaforme online, a oggi siamo passati da 0 a 35, 40 milioni di euro di importo raccolto.
Quest’anno, al di là di qualche rallentamento a causa del Covid, Concrete Investing punta a più del raddoppio dei capitali raccolti l’anno scorso. Si tratta di un mercato che sta crescendo, c’è sempre più cultura e predisposizione da parte degli investitori, noi come Concrete Investing facciamo tanta formazione: parliamo di un accesso a un asset class che in questo momento è importante per diversificare il proprio portafoglio di investimenti.
La sofisticazione degli investitori e la capacità di valutare alcuni indici sta crescendo: questo attira nuovi player, poi il mercato farà la sua naturale selezione. Di certo, a livello nazionale ed europeo si stanno delineando le coordinate per regolamentare questo mercato e renderlo sempre più affidabile. Le evoluzioni ci sono: questo implica che la capacità selettiva delle piattaforme sia sempre maggiore, dove la piattaforma possa dare più certezze e tutele possibili agli investitori“.
Le immagini inserite nell’articolo raffigurano:
- Torre Milano
- Dimore di Via Arena a Bergamo Alta
- Torre Milano
- Washington Building a Milano
- Washington Building a Milano
